Uvědomujeme si, jak významným cílem je ve výstavbovém Projektu čas. Budovy nejsou realizovány jen samy pro sebe, ale jsou nositelem dalších činností ať už je to výroba, školství, obchod, zdravotnictví atd. Budova a její stavba v požadovaném čase je nezbytným předpokladem k naplnění určeného cíle budovy a protahování času výstavby se negativně projevuje v následujících fázích celého Projektu. Proto také, výstavbový projekt z hlediska řízení rozdělujeme na dílčí časové fáze, ve kterých se dosahují vytyčené cíle:

  1. Přípravná fáze
    • Základní cenová kalkulace celého projektu.
    • Vytvoření Řídícího harmonogramu od prvotních myšlenek až po skončení záruční doby na stavbu.
    • Základní analýza rizik (území stavby, projektová dokumentace, stavební povolení, specifické požadavky projektu (technologie, výroba, kvalita)).
    • Návrh složení a kvality řídícího týmu a požadavky na jeho složení v čase (architekt, projektant, koordinátor BOZP, technický dozor, dodavatel(é) stavby, cost manager, finanční konzultant atd.).
  2. Fáze přípravné studie
    • Určení technických parametrů stavby (architektura stavby, základní ekonomické ukazatele - objemy, podlažní plochy, základní materiály).
    • Zpřesnění cenové kalkulace.
    • Větší podrobnost Řídícího harmonogramu.
    • Určení harmonogramu projektové dokumentace a jejího finančního zatížení na Projekt.
  3. Projekční fáze
    • Časové řízení Projekční fáze.
    • Řízení vypracovávání dokumentací pro územní řízení a stavební povolení projektantem.
    • Kontrola kvality projektové dokumentace a parametrů budoucí stavby (jakost stavby).
    • Opětovné zpřesňování Finanční kalkulace a Harmonogramu výstavby.
    • Návrh na druh a způsob výběrového řízení na dodavatele stavby.
  4. Předrealizační fáze
    • Návrh smluvního vztahu mezi investorem a dodavatelem stavby.
    • Návrh smluvního vztahů pro ostatní účastníky výstavby (BOZP, přímé dodávky investora - nábytek, vybavení atd., autorský dozor, technický dozor atd.).
    • Organizace výběrového řízení na dodavatele stavby a ostatních účastníků výstavby.
    • Specifikace smluvních požadavků pro dodavatele stavby (nastavení systémů jakosti, řízení více a méně nákladů, řízení času výstavby, platební kalendář, bankovní garance, atd.).
  5. Realizační fáze
    • Časové řízení (pomocí platebních Milníků nebo měsíčních fakturací, pomocí harmonogramu, pomocí vyhodnocení množství pracovních kapacit na stavbě).
    • Finanční řízení (platební Milníky, měsíční fakturace, více a méně práce, Claimy a Variace v případě smluvního vztahu FIDIC).
    • Aktivní vyhledávání rizik a jejich eliminace.
    • Pořádání kontrolních dní, výrobních výborů a poradních meetingů s cílem komplexního řízení všech účastníků stavby.
    • Řízení systému jakosti technologických postupů.
    • Dozorování jakosti dodávaných materiálů a výrobků.
    • Řízení testování a zkoušek dle požadavků norem a dokumentace.
    • Řízení nápravných opatření.
    • Dozorování nad Projektovou dokumentací.
    • Kontroly dodržování dílčích smluvních podmínek.
    • Kontrola a Řízení drobnějších dodávek (nábytek, orientační systém, audiovizuální technika atd.).
  6. Závěrečná fáze
    • Příprava stavby na kolaudaci nebo zkušební provoz, zápis do KN, evakuační plány, dokumentace zdolávání požárů, atd.).
    • Závěrečné řízení jakosti (řízení odstraňování vad provádění).
    • Závěrečné vyúčtování s dodavatelem stavby a ostatními účastníky projektu.
    • Převzetí a kontrola dokladů ke stavbě (revizní zprávy, protokoly ze zkoušek, technické listy, dokumentace skutečného provedení, plány údržba atd.).
  7. Porealizační fáze
    • Administrace a kontrola odstraňování reklamací.
    • Finanční a časové zhodnocení Projektu.
    • Archivace dokladů ke stavbě.
    • Archivace fotodokumentace.